전세/월세 절차, 비교, 주의 사항

1. 전/월세 구하는 절차

1) 마련할 수 있는 보증금 확인

2) 거주하고 싶은 지역 선택

3) 인터넷을 통해 시세 검색

4) 중개업소 방문하여 공부서류 확인

5) 집 구경 후 계약

6) 잔금 치르기

7) 이사하기

8) 전입신고 후 확정일자 받기

 

*전입신고 : 거주지를 옮길 때 새로 살게 된 곳에 관청에 그 사실을 알리는 일, 새로 이사 온 날로부터 14일 이내에 관할 읍/면/동 주민센터에 전입신고서를 작성하여 제출하면 된다. 기간안에 신고하지 않으면 5만원 이하의 과태료 부과됨

*확정일자 : 증서가 작성된 일자를 법적으로 인정하는 것. 관공서에서 계약서에 기록하는 날짜가 확정일자. 전세나 월세로 이사했다면 임대차 계약서를 지참하고 관할 읍/면/동 주민센터에 가서 확정일자를 받아두어야만 나중에 세들어 살던 집이 경매에 넘어가는 등에 일이 생기더라도 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

2. 전세 vs 월세

세입자에게는 전세가 유리하다. 대출 이율이 2~5%대인 전세자금대출을 받고 전세로 사는 것이 이자만 내면 되니까 유리. 하지만 1~2년 정도 단기간에 세를 얻을 거라면 무리하게 전세를 얻기 보다는 월세로 사는 것도 나쁘지 않다. 하지만 눨세는 관리도 내야하기 때문에 추가로 고려해야한다.

또한 관리비와 별도로 공과금(가스, 수도, 전기 요금 등)을 따로 내야하는지 확인 필요

*오피스텔은 월세의 10% 해당하는 부가가치세도 내야한다. 따라서 오피스텔에 세를 얻을 때는 보증금 이외에 부가가치세를 내야하는 아니면 월세에 부가가치세가 포함되어 있는지 확인

 

3. 월세에 적용되는 1부, 1.5부 이자 

-1부의 부는 할푼리의 푼의 잘못된 표현, 1부는 1%, 1.5부는 1.5%

-월세 금액을 정할 때 전세금을 기준으로 삼아 전체 전세금에서 월세 보증금을 제외한 나머지 금액에 대해 월 1%,1.5%의 이율로 월세를 받는다는 뜻

-전세보증금 중 일부를 월세로 전환하고자 할 때는 전세보증금의 10%나 기준금리+3.5% 중에서 낮은 비율을 곱하여 월세로 전환(주택임대차보호법)

 

*중개업자가 독촉하더라도 자신에게 맞는 집인지 한 번 더 확인할 것.

- 이런 집 구하기 힘드니 서두르라 할 때 이 분위기에 휩쓸리지 않고 자신의 조건에 맞는 집인지 확인 할

 

4. 집은 학교나 직장에서 가까운 곳에 구할 것

1) 밤에도 환하고 사랑의 왕래가 빈번한 곳

2) 보증금이나 월세가 조금 비싸더라도 세가 잘 나가는 편리한 쪽에 집을 구하는 것이 나중에 보증금 받기도 편하다.

 

5. 부동산 시세는 선 손품(인터넷) 후 발품

인터넷 시세가 100% 정확하지는 않다. 고객 유치를 위해서 부동산에서 시세보다 싸게 올리 후 다른 매물을 보여주는 경우도 있기 때문이다. 따라서 인터넷 가격은 시장조사 차원에서 가볍게 참고만 할 것.

 

6. 전/월세를 구할 때는 가능한 중개업소를 통해 계약하는 것이 좋다.

보증금이나 월세 등의 문제로 집주인과 갈등이 생길 때 중간에서 조정해 줄 사람이 필요하고 계약 후 집이 경매로 넘어갈 시 책임져 줄 사람이 필요하기 때문. 중개업소를 통해 전월세 계약을 했다면 그 하자에 대한 책임의 일부를 중개업자에게 물을 수 있다. 또한 중개업소를 통해 계약을 할 때 반드시 중개하는 공인 중개사가 중개업소의 벽에 걸려 있는 사업자등록증상의 대표인지 확인 후 거래해야 안전.

 

7. 보증보험의 유무 확인

보증보험 가입 여부를 확인하고 싶다면 중개업소의 벽에 걸려 있는 보험증명서를 확인하거나 계약 시 공인중개사에게 따로 요구하면 보여준다. 보증보험은 중개업자라면 모두 가입해야한다. 하지만 사고 시 일부를 배상해준다는 의미 일 뿐, 사고 자체를 막는 의미는 아니다.

*대로변에 위치한 중개업소 일 수 록 관리하는 매물이 많고 중개를 마찰 없이 빠르게 처리할 확률이 높다. 또한 손님에게 친절하고 사무실 내부가 깔끔하며 편안한 느낌을 주는 중개업소 일수록 괜찮다.

 

8. 피해야할 중개업소

1) 고객의 나이가 어리다고 반말하는 중개업자

- 어린 고객을 심리적으로 위축시켜 본인에게 유리하게 계약할 확률이 높다.

 

2) 여성 고객에게 능글맞게 대하는 중개업자

 

3) 계약 때, 중도금 때, 잔금 때 공부서류 발금을 꺼리는 중개업자

 

4) 집의 장점만 설명하는 중개업자

 

5) 본인이 다 알아서 해주겠다는 중개업

 

9. 체크리스트

1,2,3은 기본적인 것이므로 여기서 불합이면 계약을 하지 않는 것이 좋다.

20개 이상 통과하면 양호한 편이므로 계약해도 무방

1) 햇빛이 잘 들어오는가

2)물이 샌 흔적은 없는가

3)천장니나, 벽, 장판 아래 곰팡이가 핀 곳은 없는가

4) 전기콘센트 파손 된 곳 없는지

5)수도 잘 나오는지

6)배수 잘 되는지

7)싱크, 후드, 수납장 등 파손된 주방시설 없는지

8)냉장고 넣을 공간 있는지

9)욕실 변기, 샤워기, 거울 등 파손된 시설 없는지

10)세탁기 놓을 공간 있는지

11) 발코니 있는지

12)빨래 건조 공간 있는지

13)방의 높이가 장롱이 들어갈 수 있는지

14)다용도실 같은 별도의 서비스 공간이 있는지

15)방충망, 방범창 있는지

16)환기가 잘 되는지

17)외풍이 심하지 않는지

18)전기와 수도 계량기 별도로 사용하는지

19)주 출입구에 방범시설이 있는지

20)주차장 있는지

21)집주변에 고물상, 공장 등 혐오시설 없는지

22)집주면에 시장 마트가 있는지

23)집주면 공원, 놀이터 있는지

24)집에서 학교, 어린이집, 학원이 가까운지

25)병원 가까운지

26)역이나 버스 정류장이 도보 10분 이내인지

27)집이 너무 외진 곳에 있진 않은지

28)저당금액과 총 보증금의 합이 집값의 80%를 넘는지

29)공부서류들의 내용이 서로 일치하는지

30)집을 내놨을 때 잘 나가는 지

 

 

*저당금

철수가 영희에게 1억원을 빌려줄 때 영희에게 신용이 없는 경우에 영희가 가지고 있는 2억원짜리 집을 담보로 돈을 빌려주는 것. 이 때, 철수는 영희의 집에 1억원의 저당권을 설정하여, "만약 돈을 제때 못 갚으면, 내가 너의 집을 처분해서 1억원을 받아갈꺼야."라고 할 수 있는데, 이 때 설정하는 것을 저당권이라고 한다.

부동산 구매자의 입장이라면 집을 살 때 저당권이 설정되어 있는지를 확인하는 것이 무척 중요하다. 새로 산 집에 저당권이 설정되어 있다면 해당 부동산을 구매자의 의사와 관계없이 부동산이 처분될 수도 있기 때문이다. 따라서 가장 기초적인 확인사항은 부동산에 저당권이 있는지 등기부등본을 떼보는 것.